Um “short sale” pode ser uma solução excelente para os proprietários que precisam vender seus imóveis e que devem à instituição financeira um valor maior do que valem suas propriedades.  Antigamente era raro o banco ou a instituição financeira aceitar um “short sale”. Entretanto, hoje em dia, devido às mudanças avassaladoras do mercado, os bancos e instituições financeiras estão mais propensos a negociar esse tipo de transação. Mudanças recentes na política empresarial e na administração do presidente Obama também melhoraram as chances de aprovação do “short sale”.

Para informações técnicas, segue uma definição mais oficial:

Um proprietário está “a descoberto” (“short”) quando o valor que ele deve em relação à propriedade é mais alto do que o valor atual de mercado. As vendas do tipo “short sale” acontecem quando o credor aceita um valor inferior ao montante hipotecado como pagamento total para a liquidação da obrigação da dívida imobiliária. Essencialmente, o credor aceita que o proprietário venda seu imóvel por menos do que ele deve à hipoteca.

Um “short sale” acontece quando a empresa financeira do imóvel (ou empresas) aceita um valor inferior ao saldo total do empréstimo no momento do fechamento do negócio. O comprador adquire a propriedade que, então, é vendida por um valor inferior ao valor total da hipoteca. Para que o proprietário possa se qualificar para um “short sale”, ele deve cumprir as seguintes circunstâncias:

Dificuldade financeira

- Deve haver uma situação que seja a causa do não cumprimento dos pagamentos da hipoteca.

Insuficiência de renda mensal

- Em outras palavras: “sobra mais mês do que dinheiro”. Uma instituição financeira quer saber se você não tem condições de pagar as prestações ou que não terá como pagar a sua hipoteca.

Insolvência

- A instituição financeira quer saber se você não tem patrimônio líquido suficiente para quitar a sua hipoteca. Apesar de parecer simples, esse é um processo complicado que necessita do conhecimento de profissionais experientes. Juntos vocês poderão identificar todas as opções existentes e, quando possível, um CDPE (especialista certificado em imóveis inadimplentes) poderá auxiliá-lo numa execução rápida de uma transação de “short sale

Uma execução de uma hipoteca pode custar à instituição financeira credora de 35 a 50% do valor do imóvel.

Perguntas e respostas sobre “short sale”

1. O que ocorre com o histórico de crédito do vendedor quando um investidor pode executar a venda do imóvel como “short sale”?
   O que normalmente ocorre é que o empréstimo aparece como “pago” em seu histórico de crédito, no entanto haverá uma observação que informa que o valor pago do empréstimo foi inferior ao valor original ou algo similar. É melhor que o proprietário tenha um “short sale” em seu histórico de crédito do que um foreclosure (execução de hipoteca).

2. Como as falências afetam a possibilidade de fazer um “short sale”? A maioria dos credores hipotecários não considera um “short sale” se o proprietário está em processo de falência… Por que? Porque a negociação de pagamentos de “short sale” é considerada uma atividade de cobrança. E as atividades de cobrança são proibidas em processos de falência.
   
   

3. Se eu faço um “short sale”, quanto eu devo pagar para vender a minha casa? Nada. É verdade. Na maioria dos casos, você não pagará nada em relação aos custos da venda se a sua instituição financeira aprovar o “short sale”. Todas as taxas de comissões, título, depósito de garantia e até mesmo os custos de reparos são pagos pela instituição financeira credora como parte da aprovação do “short sale”. Nós incluiremos a seguinte cláusula no contrato: “o acordo do vendedor para a venda está sujeito à aprovação pela instituição financeira credora do “short sale” sem qualquer custo para o vendedor. O vendedor não é obrigado a depositar fundos para encerrar o depósito de garantia”. Lembre-se de que os credores aprovam o “short sale” e aceitam os conseqüentes prejuízos como um esforço de evitar prejuízos maiores em caso de execução de hipoteca
   
   

4. Que tipo de dificuldade financeira que meu credor considera legítima?Dependerá de certa forma da empresa hipotecária ao analisar o pedido de “short sale”. Geralmente, desde que a dificuldade seja real e as empresas hipotecárias acreditem que o empréstimo possa se tornar inadimplente, o pedido de “short sale” será processado pelo Departamento de Mitigação de Prejuízos. Um fator importante para fazer com que o Departamento de Mitigação de Prejuízos aceite a dificuldade financeira é enviar uma carta contundente que explique tal dificuldade. A carta que informa sobre a dificuldade financeira determina o caminho para todo o processo. Abaixo segue uma lista de “dificuldades” comuns e frequentemente aceitas pelos credores hipotecários.
   
   
   • Doença ou problemas na família
   • Doenças ou problemas que afetem toda a família – principalmente se a família for obrigada a se mudar
   • Mudança de estado ou país por motivo de trabalho se o imóvel estiver com sua equidade em déficit
   • Perda de emprego ou perda significativa de rendimento
   • Divórcio ou separação
   • Ajuste do pagamento da hipoteca ou aumento imprevisto de custo de vida
     
     
5. Estou em dia com as minhas prestações hipotecárias. Será que a minha instituição financeira consideraria fazer um “short sale”?A resposta é: talvez. Algumas instituições financeiras podem aceitar um pedido de aprovação de “short sale” para empréstimos que não estão em atraso. Outras instituições financeiras não aceitarão o pedido se o empréstimo não estiver em atraso. Nós podemos providenciar o seu pedido de “short sale” em alguns dias e enviá-lo para aprovação. (Lembre-se de que não há custo adicional para isso). Essa é a melhor maneira de determinar se o seu credor aceitará o pedido de aprovação para um empréstimo que está em dia
   
   
6. Por que uma empresa hipotecária concordaria em aceitar um “short sale”? Há várias razões para uma empresa hipotecária aprovar uma quitação via “short sale”, incluindo o seguinte:
   
   Preocupações legais – Os credores hipotecários estão sob pressão legal para trabalhar com os mutuários com o objetivo de resolver equitativamente situações em que os mutuários não são capazes de cumprir suas obrigações hipotecárias, particularmente quando o mutuário se esforça para chegar a uma solução conciliatória.
   
   Wall Street está de olho -Os credores hipotecários dependem fortemente da sua capacidade de estruturar e vender pacotes de empréstimos no mercado hipotecário secundário. Eles precisam vender esses pacotes de empréstimos a fim de disponibilizar fundos novamente no mercado para novos empréstimos e cobranças de taxas. Se as hipotecas apresentam um desempenho fraco após serem vendidas, isso poderia impactar a capacidade do credor de vender suas hipotecas para o mercado secundário. Um “short sale” bem-sucedido obtém o pagamento total do empréstimo rapidamente.
   
   Despesas com gestão de bens – Se um credor adquire uma propriedade através de uma execução de hipoteca, o imóvel deverá ser administrado por ele até que este seja reformado e vendido novamente. É caro administrar bens imóveis – residências – espalhados por toda a região, pelo estado e, possivelmente, pelo país. Manter as propriedades, os serviços públicos em dia, fazer consertos e custos administrativos relacionados a estas atividades são custos que o credor prefere evitar. Um “short sale” bem-sucedido elimina a maioria destes custos.
   
   Exigência de fundos de reserva- Empréstimos inadimplentes e em atraso sobrecarregam as empresas hipotecárias. Para todos os empréstimos inadimplentes ou em atraso, os credores devem reservar fundos de reserva para lidar com as perdas em potencial. Esses fundos não podem ser colocados para gerar novas taxas de empréstimos até que os empréstimos inadimplentes sejam resolvidos. Um “short sale” de sucesso permite que o credor gire mais capital.
   
   
7. Um “short sale” pode impedir uma execução de hipoteca (foreclosure)?Embora um “short sale” não possa impedir uma execução de hipoteca, os credores normalmente trabalham com o proprietário do imóvel e atrasam a execução, se necessário, caso recebam uma proposta legítima de “short sale”. Uma questão importante é enviar uma proposta de “short sale” completa e bem organizada. O credor não tem interesse em ficar com o seu imóvel e prefere resolver a situação antes que a execução da hipoteca seja efetuada.
   
   
8. Como lidar com o “Julgamento de Deficiência”? Um banco pode pedir um “julgamento de deficiência” contra o proprietário após finalizar um acordo de “short sale”. Ambas as partes devem se apresentar em um tribunal e é bem provável que os proprietários sejam processados. Se a decisão for favorável ao credor, o tribunal declara que o proprietário ainda deve oficialmente o valor restante ao banco. O proprietário também pode pedir falência e ter este “julgamento de deficiência” retirado de seu histórico de crédito. Caso você possa provar dificuldades financeiras e que tais dificuldades são o motivo real do não pagamento das prestações da hipoteca, o banco normalmente concorda em não abrir o processo por “julgamento de deficiência”. Muitas vezes o proprietário já possui dificuldades financeiras suficientes para que não pague os impostos referentes ao Formulário 1099.
   
   
9. O que significa a “Cronologia de Execução de Hipoteca da Flórida”?Quando você compra uma casa na Flórida com dinheiro emprestado, o credor colocará uma penhora de garantia contra a sua propriedade utilizando uma hipoteca ou um Termo de Garantia (Deed of Trust). O Termo de Garantia ou a hipoteca é registrada no tribunal, informando ao público que você deve ao credor o valor emprestado. Você assinará uma nota promissória, na qual você garante pessoalmente que pagará o valor emprestado ao credor.
   
   PRIMEIRO MÊS: Sellers get behind on their first payment. They receive a letter from the lender advising them that they did not receive their payment.
   
   SEGUNDO MÊS: Os compradores atrasam o pagamento de sua segunda parcela. Eles recebem uma carta do credor informando que o pagamento não foi recebido e que devem enviar o pagamento imediatamente.
   
   TERCEIRO MÊS: Os compradores atrasam o pagamento de sua terceira parcela. Eles recebem uma carta do credor informando que o pagamento não foi recebido e que o credor já encaminhou o processo para o advogado. O advogado dá início aos procedimentos de execução da hipoteca caso o comprador não efetue o pagamento.
   
   DO QUARTO AO OITAVO MÊS: Uma petição inicial de uma citação de execução de hipoteca (Complaint for Foreclosure Summons) e uma notificação de litispendência (Notice of Lis Pendens) são levadas ao tribunal para informar ao público que os vendedores estão em processo de execução de hipoteca. A notificação de litispendência é seguida de 20 dias para uma apresentação de resposta. A citação pode ser efetuada imediatamente, se for fácil de encontrar a pessoa, ou pode demorar algum tempo caso a pessoa a ser citada tenha se mudado e não possa ser encontrada. Se o Autor/Credor não encontrar o Réu/Vendedor para executar a citação, ele deverá publicar a citação em um jornal por um período de um mês ou mais, dependendo dos estatutos da lei. Quando a citação for executada a cada parte, elas têm 20 dias para fazer a contestação da petição a partir da data que foram citadas. A maioria dos vendedores não contesta a petição. Contestar a petição pode atrasar o período da execução da hipoteca, mas isso não é garantido. Quando TODAS AS PARTES forem citadas (eles citam marido, esposa, inquilinos, todos os ocupantes e outros detentores de penhora) há o agendamento da audiência. Após o encerramento do prazo para contestações (e algumas vezes antes disso), o advogado do credor apresentará uma moção ao tribunal para declarar o julgamento sumário. Há um período adicional de 20 dias para contestação antes que a audiência seja realizada. Os réus são autorizados a comparecer a audiência e a falar. É recomendado que um advogado fale pelo mutuário caso eles queiram. Na audiência, uma decisão judicial é determinada e a data da venda é definida (geralmente em 30 dias). Em seguida o imóvel é vendido em leilão pelo maior lance. Após a venda, há um período de 10 dias após a venda da execução da hipoteca para que a escritura seja emitida. A esta altura, o novo proprietário pode solicitar que um policial acompanhe a retirada dos bens do antigo proprietário. A fechadura da porta pode ser trocada e caso o antigo proprietário retorne ao imóvel, este estará cometendo um crime de invasão de propriedade.
   
   
10. O que acontece com o meu crédito? One of the primary benefits of a successful Short Sale is avoiding the credit damage of a foreclosure. The damage to your credit done by a foreclosure lives on for years – at least seven years. Your credit will recover much quicker from the credit dings of a few late mortgage payments, if you keep your other accounts current. So, consider allocating your funds to meet basic necessities (food, utilities, household needs, auto expenses and such) first. Beyond paying for necessities plan to pay other bill to keep as many accounts current as possible.

Conjunto de informações do vendedor para o banco

Os vendedores devem fornecer todas as informações abaixo ao banco. É melhor que todas as informações sejam enviadas juntas.

Cartas de apresentação ao credor
São, basicamente, uma apresentação e um índice de todos os itens de um pacote completo de “short sale”. É uma lista de verificação de todos os documentos importantes

Contrato executado com adendo(s)
Este é o acordo entre o comprador e o vendedor. É o contrato executado com todos os adendos necessários. Esse é o único contrato a ser enviado ao credor para o “short sale” (a não ser que outra solicitação seja feita pelo credor). Todas as outras ofertas/contratos após isso serão mantidos como apoio.

Comprovação de fundos/ou qualificação para financiamento dos compradores
Isso mostra ao credor do vendedor que há um comprador qualificado para o “short sale” do imóvel.

Autorização para divulgar informações
É enviada ao banco para permitir que o corretor e ou os advogados falem e negociem diretamente com o banco em nome do mutuário

Extrato financeiro do mutuário
Aqui é onde o vendedor listará todos os seus ativos e passivos. Isso dará ao banco uma visão clara das dificuldades financeiras do vendedor.

Contrato de venda da propriedade
This is the contract between Seller and Broker

Relatório no MLS e histórico do imóvel
Esse é um relatório retirado do Sistema de Listagem Múltipla de Imóveis (Multiple Listing System) que mostra a propriedade em “short sale” para venda e também quanto tempo o imóvel está no mercado, suas reduções de preços, etc.

Dois contracheques do mutuário/ou explicação
Isso demonstra o rendimento do vendedor. Se não houver rendimentos, forneça uma explicação – por exemplo, desemprego, seguro social, etc.

Dois últimos meses do extrato bancário do mutuário /ou explicação
Isso apresentará todos os débitos e créditos de todas as contas bancárias e que devem coincidir com o que está indicado na declaração financeira.

Impostos de renda dos dois últimos anos/ou explicação
São as comprovações de impostos de renda dos dois últimos anos

Carta sobre dificuldades financeiras
Deve haver uma razão para o “short sale”. É aqui que o vendedor deve listar todos os fatores que estão impedindo que ele mantenha o imóvel. Podem ser motivos simples ou graves, tais como: morte, perda de emprego, etc. Seja bem detalhista.

Avaliação atualizada
É uma estimativa de quanto vale a propriedade; uma avaliação da propriedade.

HUD estimado por parte da empresa de títulos
Esse é um extrato de liquidação que ajudará a indicar ao banco sobre todos os custos associados ao “short sale”, incluindo todas as penhoras. Esse documento é preparado sem nenhum custo para o vendedor e é feito pela empresa de títulos

Todo mundo ganha

Isso não é muito comum em transações imobiliárias onde, praticamente, todas as partes com interesses financeiros podem sair ganhando numa mesma transação. Um “short sale” bem-sucedido é uma dessas situações raras onde todos saem ganhando. O comprador ganha ao adquirir um imóvel por um preço abaixo do mercado. Embora alguns “short sales”sejam mais vantajosos em termos de preço do que outros praticamente, todos os “short sales” são considerados bons negócios para o comprador. O vendedor ganha ao evitar a execução da hipoteca e todos os danos ao crédito que acompanham tal execução. O imóvel é vendido, todos os empréstimos são pagos e o mutuário atual paga por todos os custos da venda. Na maioria dos casos, o vendedor não tem despesas. A empresa detentora da hipoteca ganha ao reduzir os prejuízos relacionados a um empréstimo delinquente em seu portfólio. As empresas hipotecárias sabem que as despesas associadas à aquisição de um imóvel através de execução de hipoteca impactam muito seus resultados finais. Para revender o imóvel, as empresas hipotecárias normalmente precisam investir na limpeza e em consertos do imóvel e ainda precisam pagar uma equipe para administrar e manter a propriedade. É por esta razão que eles criaram os Departamentos de Mitigação de Prejuízos para solucionar hipotecas inadimplentes antes que a execução da hipoteca seja finalizada.

Artigos:
http://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=244043